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從物業代收到一管到戶

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從物業代收到一管到戶

2019-07-25

由於曆史的原因,在山東、山西、陝西等不少省市,供暖實行的是分段管理的體製,集中供暖單位管理熱源、一次管網,而小區換熱站、二次網、樓內公共管網由產權單位或物業公司運行管理,部分老舊小區無產權單位和物業單位,由居委會或業委會代管。收費模式上:用熱戶向物業公司交暖氣費,然後由物業公司集中向供暖企業繳納暖氣費。服務模式上:供暖企業隻負責維護一網的供暖維護問題,物業公司負責換熱站到居民的供暖保養和維修問題。

物業代收的問題

通過物業公司對居民供暖進行代管代收,對供暖企業來說可以減少設備維護成本,減少供暖維修和收費人員配置,降低管理成本。但這種管理體製弊端隨著時間推移逐漸顯現。

1) 物業公司的供暖管理缺少專業維護人員,不專業、不係統,供暖設施管理維護不到位,設備老化、保溫破損、跑冒滴漏嚴重,影響供暖效果。

2) 容易造成出現問題互相推諉,導致居民的供暖問題不能得到及時、有效解決。

3) 供暖企業無法實時掌握實供戶數、麵積、私改等用熱數據,不能有效開展清欠、稽查工作。

4) 不少物業公司存在連坐製收費等問題,實行不交物業費就不給供暖的策略,影響了供暖服務滿意度。個別物業公司可能會截留老百姓交的暖費,拖欠供暖企業暖費。個別物業公司不規範,從中作梗賺取熱量費,造成供暖企業的極大損失,有些是供暖公司看到耗熱量遠遠大於物業代收回來的暖費才發現問題。

一管到戶的趨勢

“一管到戶”是從供暖熱源到供暖末端全部由供暖企業管理。就是讓熱企直接接管換熱站以及小區內的二次管網,撇開物業中間環節,規避“相互推諉扯皮”“主體責任不清”的問題,彌補一次管網管理與換熱站、二次熱網管理銜接的漏洞。居民家裏溫度不達標、管道維修、繳納暖費等問題都由供暖企業來負責。

1) 供暖企業完全掌握細到單戶的用熱數據,理清供暖麵積,完善客戶檔案。

2) 供暖企業可通過櫃台、銀行、支付寶/微信等收費渠道,無需再借助物業的力量,快速回籠資金。

3) 及時處理用熱戶的不熱、報修、投訴處理等問題,提高客戶滿意度,提升收費率。

4) 針對性開展清欠、稽查工作,減少丟戶、丟麵積、少收、漏收情況。

5) 減少了支付給物業公司的維護成本,降低了物業公司的溝通及信任成本。

如何過渡到一管到戶

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隨著國家對供暖這個民生行業的重視,政策要求全國各地供暖企業逐步接收用熱戶,直接為用熱戶提供供暖、收費、維修相關的服務。因此供暖企業在收費、維修、生產上都需要進行相應的改革,來應對一管到戶帶來的管理挑戰。以前隻需要管理幾十個物業的數據,現在一下變成了幾萬用熱戶;以前隻負責供暖一次主管網和公共區域的供暖維修,現在一下變成覆蓋所有管網和幾萬用熱戶的報修;以前粗放地往換熱站送熱,一下子變成需要考慮所有管網和居民家裏的熱力平衡和節能優化。

從熱量生產和傳輸為主,延伸到為末端居民供暖服務,給供暖企業的管理帶來非常大的挑戰,接下來91成人短视频著重來了解如何從物業代收平穩過渡到單戶收費。

物業代收的現狀

雖然都是物業代收,但各地供暖企業在管理粒度和深度上有顯著的不同,以下是三種典型的管理現狀:

1) 供暖企業隻有物業公司或地產廠商給的宏觀供暖麵積,根本沒有某個小區下麵的明細戶,隻是通過和地產或物業公司簽訂供暖協議,向地產和物業公司收取協議上簽訂的暖費。

2) 供暖企業已經完成了對物業公司管轄明細戶的數據核實,明確地知道所管轄的用熱戶和用熱麵積數。這樣供暖企業能通過用熱戶明細來和物業公司開展對接工作,物業公司的應繳款項由明細戶匯總而成。但在物業公司實際繳費的時候,還沒有精細的手段來管理到每一明細戶的實繳、欠費情況。

3) 供暖企業基本從物業代收邁向了一管到戶的模式,供暖企業擁有用熱戶的明細數據,在物業公司繳費的時候,費用分解到明細戶中,動態維護明細戶的用熱狀態、交退費記錄。其實到這一步基本就是一管到戶的模式了。

典型物業代收流程

【服務部】按照各物業公司覆蓋的全部用熱麵積,打印“繳費通知單”。

【物業公司】整理報停不用熱的用熱戶列表,並向用熱戶收取暖費。

【服務部】根據物業公司提交的報停戶清單,進行批量報停,由係統重新自動統計應收,並打印“收款通知單”。

【財務部】按 “收款通知單”的金額收費,給物業公司開具收據。

【工程部】繳費比例達到一定程度,打印開機通知單,安排人員開機。並在供暖前和供暖期間多次稽查。

【服務部】供暖結束後係統打印 “單位結算表” 和物業單位確認應收/已收等。

物業代收轉變為單戶收費的注意事項

一管到戶是供暖行業的發展趨勢,符合政府、社會、供暖企業、 用熱戶的訴求。但在實施過程中,涉及供暖產權轉移,供暖用戶數龐大,服務和維修人員配備不足等困難,需要在IT係統上有足夠完善的考慮,以支持物業代收平穩過渡到一管到戶的收費模式。

1) 管理改進是一個持續的過程,收費易供暖收費係統同時支持物業代收和單戶收費共存的場景,方便供暖企業在整理好用熱戶明細後通過簡單的設置過渡到單戶收費。

2) 在物業代收過程中,會碰到明細戶的匯總麵積和應收與物業公司數據不相等的情況,在初級階段需要根據和物業公司簽訂的協議麵積為準來收費,然後逐步過渡到按用熱戶明細的匯總值來收費。

3) 不少地區存在停熱基礎費,因此即使在物業代收模式下,供暖企業也需要地維護好明細戶的報停狀態。用熱戶報停信息由物業公司上報,因此需要配上功能強大的供暖稽查,需要多次對物業公司管轄的用熱戶進行稽查。


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